Eine Aktiengesellschaft mietete in Zug Büroflächen von rund 620 Quadratmetern sowie zwei Aussenparkplätze. Als sie im Juni 2025 die Miete nicht vollständig bezahlte, mahnte die Vermieterin die ausstehenden rund 42'000 Franken schriftlich an und setzte eine Zahlungsfrist von 30 Tagen. Die Mieterin überwies lediglich knapp 1'000 Franken – weitere Zahlungen blieben aus. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auf Ende August 2025.
Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung und machte geltend, ihr stünden Gegenforderungen von fast einer Million Franken gegenüber der Vermieterin zu. Konkret behauptete sie, sie habe für ein zweites Mietobjekt, das ihr nie übergeben worden sei, jahrelang Miete bezahlt. Zudem habe sie für das erste Büro während der ersten fünf Monate zu viel bezahlt, weil sie die Räume damals noch gar nicht habe nutzen können. Mit diesen Gegenforderungen wollte sie die ausstehenden Mietzinsen verrechnen und so die Kündigung abwenden.
Das Kantonsgericht Zug und anschliessend das Obergericht wiesen dieses Argument zurück: Wer eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs abwenden will, muss die Verrechnung mit Gegenforderungen zwingend innerhalb der gesetzlichen 30-tägigen Zahlungsfrist erklären. Die Mieterin hatte dies jedoch erst in ihrer Antwort auf das Ausweisungsgesuch getan – also deutlich zu spät. Ob die Gegenforderungen tatsächlich bestehen, spielte deshalb keine Rolle. Die Gerichte ordneten die Räumung der Bürofläche an.
Vor Bundesgericht scheiterte die Mieterin ebenfalls. Die Richter hielten fest, dass die Verrechnung auch dann rechtzeitig hätte erklärt werden müssen, wenn die zugrundeliegenden Vereinbarungen allenfalls ungültig gewesen wären. Auch den Antrag auf eine längere Auszugsfrist lehnten die Richter ab: Da das Verfahren bereits mehrere Monate gedauert hatte, profitierte die Mieterin faktisch von einer Verlängerung von rund acht Monaten über den ursprünglichen Kündigungstermin hinaus. Die Mieterin muss zudem die Verfahrenskosten von 7'000 Franken tragen und der Vermieterin 8'000 Franken an Anwaltskosten erstatten.
