Ein Ehepaar hatte 1998 eine Viereinhalb-Zimmer-Wohnung in Genf gemietet. Die Ehefrau starb 2009, der Ehemann 2022. Bereits 2012 hatte der Mieter seine Tochter, deren Mann und die Kinder in die Wohnung aufgenommen – auf Basis eines Untermietvertrags. Nach dem Tod des Vaters ging der Hauptmietvertrag automatisch auf die drei Erben über: die Tochter und zwei weitere Personen. Der Vermieter kündigte den Mietvertrag im Juni 2023 wegen geplanter Bauarbeiten auf Ende 2023.
Die Tochter und ihre Miterbenden wehrten sich gegen die Kündigung und verlangten, diese für nichtig zu erklären. Sie argumentierten, die Wohnung sei ein Familienwohnort, weshalb der Vermieter die Kündigung auch dem Ehemann der Tochter separat hätte zustellen müssen. Ohne diese separate Zustellung sei die Kündigung ungültig. Das Mietgericht und das Genfer Kantonsgericht gaben ihnen zunächst recht.
Das Bundesgericht sah dies anders und hob die kantonalen Entscheide auf. Es stellte klar: Die Tochter und ihr Ehemann sind nicht Hauptmieter, sondern Untermieter des verstorbenen Vaters. Der Hauptmietvertrag – also jener zwischen dem Vermieter und dem Vater – wurde nach dessen Tod auf die Erbengemeinschaft übertragen. Die Erben können ihre Rechte nur gemeinsam ausüben, nicht jeder für sich allein. Deshalb ist der Ehemann der Tochter nicht als «Ehegatte der Mieterin» im rechtlichen Sinne zu betrachten, dem eine separate Kündigungsmitteilung zugestellt werden müsste. Denn selbst wenn er eine solche erhalten hätte, könnte er keine eigenen Rechte geltend machen – diese stehen nicht einmal seiner Frau allein zu.
Da die Schutzvorschrift, die eine doppelte Zustellung der Kündigung verlangt, hier nicht anwendbar ist, ist die Kündigung des Vermieters gültig. Die Familie muss die Wohnung verlassen. Die Erben müssen zudem die Gerichtskosten von 3000 Franken tragen und dem Vermieter eine Entschädigung von 3500 Franken bezahlen.
