Im Kanton Zürich lagen viele kleine Siedlungen ausserhalb des eigentlichen Baugebiets, waren aber trotzdem als Bauzonen eingestuft – was dem Bundesrecht widersprach. Um diese Rechtsunsicherheit zu beheben, erliess der Zürcher Regierungsrat 2023 eine Übergangsverordnung. Diese teilte rund 275 Kleinsiedlungen provisorisch verschiedenen Zonen zu. Die Kleinsiedlung Vorderbuchenegg in der Gemeinde Stallikon wurde dabei als sogenannte Weilerzone eingestuft – eine Zone ausserhalb des Baugebiets, in der Neubauten grundsätzlich verboten sind und nur Umbauten sowie Ersatzbauten unter strengen Auflagen erlaubt sind.
Eine Immobilienfirma, die in Vorderbuchenegg ein Grundstück besitzt, wehrte sich gegen diese Einstufung. Sie wollte das bestehende Restaurant abreissen und durch zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage ersetzen. Dafür hatte die Gemeinde Stallikon eigens ein aufwendiges Erschliessungsplanverfahren durchgeführt, das 2022 rechtskräftig abgeschlossen worden war. Die Firma argumentierte, die Siedlung sei nicht mehr landwirtschaftlich geprägt, weise genügend Wohngebäude auf und müsse deshalb als Bauzone gelten. Zudem habe sie im Vertrauen auf die abgeschlossene Planung bereits Land für eine Strassenerweiterung abgetreten.
Die Richter wiesen diese Argumente zurück. Die Siedlung Vorderbuchenegg erfülle die Merkmale eines Weilers: Sie sei historisch gewachsen, ländlich geprägt und liege in einem national bedeutsamen Landschaftsschutzgebiet. Dass frühere Landwirtschaftsgebäude zu Wohnzwecken umgenutzt worden seien, spreche nicht gegen die Weilerzone – im Gegenteil sei genau das für solche Zonen typisch. Auch der grosse Wanderparkplatz in der Siedlung begründe keine Bauzonenqualität, da er primär der Freizeitnutzung im Wandergebiet Albis diene.
Das Vertrauen der Immobilienfirma in die frühere Bauzoneneinstufung schützt sie nicht davor, dass die Zone nun korrekt nach Bundesrecht eingestuft wird. Allerdings hielten die Richter fest, dass die Firma im laufenden Baubewilligungsverfahren ihre besonderen Umstände geltend machen kann. Falls ihr Bauprojekt abgelehnt wird und die getätigten Aufwendungen für Planung und Erschliessung nutzlos werden, könnte allenfalls eine Entschädigung in Frage kommen. Diese Frage war im vorliegenden Verfahren jedoch nicht zu beurteilen.
