Drei Unternehmen – zwei Aktiengesellschaften und eine Pensionskasse – erwarben 2017 Baurechte auf zwei Grundstücken in Bern, um dort das Areal «D.________» zu überbauen. Gleichzeitig schlossen sie mit einer Totalunternehmerin einen Werkvertrag über Planung und Bau der Überbauung im Wert von rund 83 Millionen Franken. Das Grundbuchamt Bern-Mittelland berechnete die Handänderungssteuer – eine Steuer, die beim Übergang von Grundstücksrechten anfällt – nicht nur auf dem kapitalisierten Baurechtszins, sondern auch auf dem Werkpreis. Die Steuer belief sich damit auf rund 1,9 Millionen Franken statt der von den Investorinnen geltend gemachten rund 418'000 Franken.
Die Investorinnen wehrten sich gegen diesen Entscheid durch alle kantonalen Instanzen und schliesslich bis vor Bundesgericht. Sie argumentierten, der Werkvertrag mit der Totalunternehmerin sei unabhängig vom Baurechtsvertrag abgeschlossen worden und dürfe daher steuerlich nicht mitberücksichtigt werden. Zudem machten sie geltend, eine 2022 in Kraft getretene Gesetzespräzisierung zeige, dass die bisherige Praxis der Berner Gerichte nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprochen habe.
Das Bundesgericht wies diese Argumente ab. Es hielt fest, dass auf den vorliegenden Fall noch das alte Recht anwendbar sei, da sich der massgebliche Sachverhalt vor der Gesetzesänderung von 2022 ereignet hatte. Die neue Bestimmung gelte nicht rückwirkend. Entscheidend war zudem, dass das Baugesuch bereits vor der Einräumung der Baurechte eingereicht worden war – die Investorinnen waren also im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wirtschaftlich betrachtet nicht mehr frei, ob und wie sie die Grundstücke bebauen wollten. Bau- und Werkvertrag waren faktisch untrennbar miteinander verknüpft.
Das Bundesgericht bestätigte damit das Urteil des Berner Verwaltungsgerichts vollumfänglich. Die Handänderungssteuer von rund 1,9 Millionen Franken bleibt geschuldet. Die Investorinnen müssen zudem die Gerichtskosten von 15'000 Franken gemeinsam tragen.
