Ein Landwirt aus dem Kanton Waadt besass eine rund 20'000 Quadratmeter grosse Parzelle in der Landwirtschaftszone. Im November 2016 schloss er mit einem Transportunternehmen einen bedingten Kaufvertrag über das Grundstück für 1,2 Millionen Franken – umgerechnet knapp 59 Franken pro Quadratmeter, deutlich mehr als der ortsübliche Landwirtschaftslandpreis von rund 4.60 Franken pro Quadratmeter. Das Unternehmen wollte darauf ein Depot und eine Werkstatt für den Bahnbetrieb errichten. Der Kaufvertrag stand unter der aufschiebenden Bedingung, dass das Bundesamt für Verkehr (BAV) die Baupläne genehmigt.
Das BAV erteilte die Plangenehmigung im Juli 2017. Diese Genehmigung ersetzte sämtliche kantonalen Bewilligungen und wies der Parzelle eine bahnspezifische Nutzung zu. Der Eigentumsübertrag erfolgte im November 2018, die eigentlichen Bauarbeiten begannen erst im September 2019. Die Steuerbehörden qualifizierten den Verkaufsgewinn von rund 1,04 Millionen Franken als voll steuerbares Einkommen. Der Landwirt hingegen war der Ansicht, der Gewinn aus dem Verkauf von Landwirtschaftsland sei steuerlich privilegiert zu behandeln – das heisst, nur der investierte Betrag hätte als Einkommen gelten sollen, der Rest wäre der Grundstückgewinnsteuer unterstellt worden.
Das Bundesgericht wies die Klage des Landwirts und seiner Ehefrau ab. Entscheidend sei, dass die Parzelle mit der rechtskräftigen Plangenehmigung des BAV im Jahr 2017 ihre landwirtschaftliche Zweckbestimmung objektiv und dauerhaft verloren habe – noch vor dem Eigentumsübertrag. Ab diesem Zeitpunkt sei das Grundstück nicht mehr als landwirtschaftliche Liegenschaft im Sinne des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht zu qualifizieren gewesen. Dass der Landwirt das Land faktisch noch bis zur Handänderung bewirtschaftet hatte, ändere daran nichts. Wäre die tatsächliche Nutzung massgebend, könnten Steuerpflichtige den Zeitpunkt des Statuswechsels selbst beeinflussen – was dem öffentlichen Interesse widerspräche.
Auch das Argument, der Kaufvertrag von 2016 hätte als massgeblicher Zeitpunkt für die Besteuerung gelten sollen, liess das Gericht nicht gelten. Da der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung stand – der Plangenehmigung des BAV –, war der Gewinn erst mit dem definitiven Eigentumsübertrag im November 2018 steuerlich realisiert. Der Gewinn ist damit vollumfänglich als Einkommen für das Steuerjahr 2018 zu versteuern, sowohl bei der direkten Bundessteuer als auch bei den Kantons- und Gemeindesteuern.
