Eine Forschungsstiftung im Tessin hatte 2006 einen Mietvertrag über ein Laborgebäude abgeschlossen. Der Vertrag lief zunächst zehn Jahre und verlängerte sich danach jeweils um fünf Jahre, sofern er nicht mit zwei Jahren Vorankündigung gekündigt wurde. Ab 2015 versuchten die Parteien, eine vorzeitige Auflösung des Vertrags auszuhandeln: Die Stiftung wollte das Gebäude verlassen, sobald ihr neuer Forschungscampus fertig gebaut wäre. Die Verhandlungen scheiterten jedoch, weil sich die Parteien nicht auf eine Entschädigungszahlung für eine allfällige Verlängerung über den ursprünglich angestrebten Termin hinaus einigen konnten.
Die Stiftung verliess das Gebäude Ende März 2022 und war der Ansicht, der Mietvertrag sei zu diesem Zeitpunkt ausgelaufen. Der Vermieter hingegen bestand darauf, dass der Vertrag mangels rechtzeitiger Kündigung bis zum 31. März 2027 gültig sei. Er klagte und bekam sowohl vor dem Bezirksgericht als auch vor dem Tessiner Kantonsgericht recht. Die Stiftung wurde verpflichtet, die jährliche Miete von 220'000 Franken für die gesamte Vertragsdauer bis 2027 zu bezahlen.
Vor Bundesgericht brachte die Stiftung mehrere Argumente vor: Die Parteien hätten sich 2015 stillschweigend auf eine Vertragsauflösung per März 2022 geeinigt; ausserdem sei das Gebäude objektiv nicht mehr nutzbar gewesen, da Laborräume nicht mehr zugelassen waren. Zudem habe der Vermieter seine Pflicht verletzt, den Schaden zu begrenzen, indem er sich nicht aktiv um einen Nachmieter bemüht habe. Das Bundesgericht wies all diese Argumente ab. Es stellte fest, dass der Vermieter 2015 klar signalisiert hatte, am bestehenden Vertrag festzuhalten, und die Stiftung daher nicht davon ausgehen durfte, der Vertrag ende automatisch 2022.
Auch die behauptete Unmöglichkeit der Nutzung des Gebäudes liess das Gericht nicht gelten: Die Laborräume waren zwar teilweise in ihrer Verwendung eingeschränkt, wurden aber weiterhin genutzt. Zudem hatte die Stiftung den Vermieter nie über eine angebliche Unbrauchbarkeit informiert. Schliesslich befand das Gericht, dass die Stiftung selbst keine Bemühungen unternommen hatte, einen Nachmieter zu finden – obwohl ihr dies als Mieterin in erster Linie oblegen hätte. Die Stiftung muss nun die Gerichtskosten von 17'500 Franken tragen und dem Vermieter 19'500 Franken an Anwaltskosten erstatten.
