Ein Mann erwarb 2001 das Kaufsrecht auf ein Grundstück, das er zuvor teilweise seit 1994 gemietet hatte. Der Grundbucheintrag als offizieller Eigentümer erfolgte erst 2003, nachdem er das Kaufsrecht ausgeübt hatte. Im Jahr 2021 verkaufte er das Grundstück für 7,05 Millionen Franken – nach einem Kaufpreis von 1,25 Millionen Franken. Auf dem erzielten Gewinn erhob der Kanton Bern eine Grundstückgewinnsteuer von rund 958'000 Franken.
Der Verkäufer wollte, dass für die Berechnung der Besitzesdauer nicht das Jahr 2003, sondern das Jahr 1994 massgeblich sei – also der Beginn des Mietverhältnisses. Eine längere Besitzesdauer hätte zu einem höheren Steuerabzug und damit einer tieferen Steuerlast geführt. Er argumentierte, er habe durch die Kombination aus Mietverhältnis, Vorkaufsrecht und Kaufsrecht schon lange vor dem formellen Grundbucheintrag eine eigentümerähnliche Stellung gehabt. Zudem machte er geltend, er habe als Ausländer das Grundstück rechtlich nicht früher erwerben können.
Die Bundesrichter folgten dieser Argumentation nicht. Sie hielten fest, dass weder das Mietverhältnis noch das Vorkaufsrecht oder das Kaufsrecht dem Mann eine umfassende Verfügungsmacht über das Grundstück verschafft hätten. Entscheidend ist, ob jemand das Grundstück verkaufen, belasten oder zerstören darf – das war hier nicht der Fall. Auch die Kombination aller drei Rechtsverhältnisse ändere daran nichts. Die Frage, weshalb kein früherer formeller Kauf stattgefunden habe, spiele für die steuerliche Beurteilung keine Rolle.
Damit bleibt es bei einer Besitzesdauer von 18 Jahren – gerechnet ab dem Grundbucheintrag 2003 bis zum Verkauf 2021. Investitionen, die der Verkäufer vor dem Jahr 2003 am Grundstück getätigt hatte, werden steuerlich ebenfalls nicht berücksichtigt, da sie ausserhalb seiner massgeblichen Besitzesdauer liegen. Der Verkäufer muss zudem die Gerichtskosten von 8'000 Franken tragen.
