Eine Hausverwalterin aus dem Kanton Neuenburg hatte seit 2013 für eine Immobiliengesellschaft ein Wohnkomplex verwaltet. Ihr Honorar war vertraglich auf 3,5 Prozent der eingenommenen Nettomieten festgesetzt. Für bestimmte Zusatzleistungen – etwa die Vertretung vor Behörden oder die Begleitung grösserer Renovationsarbeiten – sah der Vertrag ausdrücklich gesonderte Vergütungen vor. Die Erstellung von Heizkosten- und Nebenkostenabrechnungen war dagegen als reguläre Verwaltungsaufgabe aufgeführt, ohne eigene Entschädigungsregelung.
Nach der Kündigung des Verwaltungsvertrags im Jahr 2019 forderte die Hausverwalterin von der Immobiliengesellschaft rund 141'000 Franken nach. Sie argumentierte, die Parteien hätten mündlich vereinbart, dass sie für die Erstellung der Heizkostenabrechnungen zusätzlich 4 Prozent der entsprechenden Rechnungsbeträge erhalten solle. Als Beleg verwies sie unter anderem auf ein Sitzungsprotokoll vom April 2017, in dem ein Betrag von rund 87'900 Franken für solche Abrechnungshonorare erwähnt wurde, sowie auf Aussagen des damaligen Finanzdirektors der Immobiliengesellschaft.
Die Gerichte in Neuenburg wiesen die Klage in beiden Instanzen ab. Der Wortlaut des Vertrags sei klar: Die Nebenkostenabrechnung gehöre zu den regulären Aufgaben der Verwalterin und sei durch das pauschale Honorar abgegolten. Die Liste der separat vergüteten Tätigkeiten sei abschliessend. Das Sitzungsprotokoll und die Aussagen des Finanzdirektors seien nicht geeignet, eine abweichende Vereinbarung zu belegen – zumal der Finanzdirektor nicht nachweislich an den ursprünglichen Vertragsverhandlungen beteiligt gewesen war und seine Äusserungen keinen klaren Hinweis auf eine Zusatzvergütung enthielten.
Das Bundesgericht bestätigte diese Einschätzung. Die kantonalen Richter hätten die Beweise nicht willkürlich gewürdigt. Angesichts der Erfahrung beider Parteien im Immobilienbereich wäre eine Zusatzvergütung in dieser Grössenordnung mit grosser Wahrscheinlichkeit ausdrücklich im Vertrag festgehalten worden. Die Hausverwalterin muss zudem die Verfahrenskosten von 5'500 Franken tragen und der Gegenseite eine Parteientschädigung von 6'500 Franken bezahlen.
